Suchen, vergleichen, bewirten - im Gespräch mit dem Immobilienexperten

Um herauszufinden, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat und was dies für (angehende) Gastronominnen bedeutet, haben wir mit Martin Waeber von der SMG Swiss Marketplace Group gesprochen. Im spannenden Interview erfahren Sie, wie die aktuelle Immobiliensituation aussieht und was er Ihnen bei der Suche nach dem passenden Gastronomieobjekt rät.

​Wie gross ist das Online-Angebot von Gastro-Immobilien im Bereich Kaufen und Mieten heute im Vergleich zu vor Corona?

„Das Angebot auf ImmoScout24 fällt 2021 insgesamt um 47 Prozent höher aus als noch im Jahr 2019. Verantwortlich dafür ist in erster Linie eine starke Zunahme des Mietangebots in dieser Zeit, während die Anzahl der Kaufinserate im gleichen Zeitraum relativ stabil geblieben ist, respektive sich sogar um 11 Prozent reduziert hat.

Damit haben wir durch die Covid19-Pandemie einen Wechsel im Angebot von mehrheitlich Kaufinseraten hin zu mehr Mietinseraten feststellen können. Ausgelöst wurde dies im November 2020, als sich die Anzahl der Mietinserate innert eines Monats nahezu vervierfachte und sich seither bei einer Steigerung für 2021 gegenüber 2019 von plus 200 bis 250 Prozent eingependelt hat.

Was zu diesem markanten Anstieg der Mietinserate ausgerechnet im November 2020 geführt hat, ist schwierig festzumachen. Sicherlich waren Gastronominnen mit einem Lokal zur Miete anfälliger für Veränderungen im Gastronomiebereich als Eigentümer von Lokalen. Dies hängt einerseits mit der schon immer sehr restriktiven Fremdfinanzierung im Gewerbebereich sowie andererseits mit der Zinssituation im Immobilienbereich während der letzten Jahre zusammen. Nach der weggefallenen Planbarkeit aufgrund der Pandemie und dem Aufbrauchen von finanziellen Reserven könnte sich nach dem ersten Pandemie-Halbjahr insbesondere bei vielen Gastronomen mit Mietlokalen abgezeichnet haben, dass es längerfristig nicht möglich sein wird, dieses zu halten. Entsprechend stieg die Anzahl an Inseraten daraufhin stark an.“

Wie verhält es sich mit der Nachfrage nach Gastroimmobilien auf Ihren Immobilienplattformen heute im Vergleich zu vor Corona?

„Das Interesse an Gastroimmobilien hat in den vergangen drei Jahren nicht spürbar nachgelassen. Im Gegenteil sind im Gastro-Bereich die Anzahl Aufrufe von Inseraten sowie die Anzahl Kontaktaufnahmen auf ImmoScout24 sogar gestiegen – bei der Anzahl aufgerufener Inserate für Mietobjekte zwischen 2019 und 2021 beispielsweise um beinahe das Doppelte.

Genauer betrachtet zeigt sich für den Mietbereich in den ersten Monaten der Covid19-Schutzmassnahmen und damit verbundenen Einschränkungen eine deutliche Zunahme der Inserateaufrufe, welche anschliessend jedoch wieder leicht zurückgingen. Zusammenhängend mit der starken Angebotszunahme ab November 2020 hat dann aber auch das Interesse wieder deutlich zugenommen.

Dieses quantifizierte Interesse muss aber nicht zwingend auch eine konstante, respektive steigende Nachfrage widerspiegeln. Denn die Anzahl Inserate – insbesondere im Mietbereich – bewegt sich nach wie vor auf wesentlich höherem Niveau als noch 2019. Generell würde man annehmen, dass sich mit einem steigenden Interesse das Angebot wieder verknappen würde. Dies ist allerdings nur sehr bedingt der Fall.

Das grössere Interesse an Gastro-Immobilien kann daher verschiedene Gründe haben. Zum einen können sich die bestehenden Gastronomen vermehrt nach den Marktentwicklungen und alternativen Lokalen umsehen. Zum anderen erkundigen sich möglicherweise auch solche, welche schon länger in die Gastronomie einsteigen wollten und vom gesteigerten Marktangebot erfahren haben, nach einer Möglichkeit, ihren Traum zu realisieren.“

Was würden Sie Gastronominnen raten, wie sie an ein geeignetes Gastronomieobjekt kommen?

„Ganz grundsätzlich ist das Marktangebot insbesondere im Mietbereich deutlich grösser geworden gegenüber vor der Covid19-Pandemie. Entsprechend ist die Auswahl für neue Gastronomen oder solche mit dem Wunsch nach einem Lokalwechsel gross und die Unterschiede beachtlich. Hier empfiehlt es sich, gut zu vergleichen und je nach Wunschort einen automatischen Inserate-Alarm einzurichten, wie ihn beispielsweise ImmoScout24 anbietet. Abonnentinnen eines solchen Alarms erhalten bei neuen Inseraten, die den Suchkriterien entsprechen, automatisch und umgehend eine Nachricht, damit kein Inserat verpasst wird.

Beim Vergleich zeigt sich schnell, dass die Räumlichkeiten nur ein Aspekt bei der Suche nach Gastro-Immobilien sind. Gerade die Übernahme von Mobiliar, Inventar und Küche – wie es bei den allermeisten Inseraten der Fall ist – können ebenfalls beträchtlich ins Geld gehen und damit den Unterschied zwischen zwei Angeboten ausmachen. Daher sollten auch diese Kriterien im Vorfeld verglichen werden. Somit geht es unabhängig davon, ob ein Lokal gemietet oder gekauft werden soll, sehr schnell um beträchtliche Beträge, deren Finanzierung gerade im Gastro-Bereich herausfordernd sein kann. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich eine unabhängige Betrachtung beispielsweise durch FinanceScout24. Interessierte können auf diesem Weg auf fachliche Beratung zurückgreifen und müssen nicht die Kreditvergaberichtlinien der Geldgeber studieren und so ihr Glück von Bank zu Bank aufs Neue versuchen.“

Welche Tipps können Sie angehenden Gastronomen geben, beispielsweise um zu einer günstigen Ausstattung zu kommen?

„Anders als im Wohnbereich kommt ein Grossteil der Inserate für Gastro-Immobilien entweder mit einer bereits inkludierten Ausstattung oder aber diese kann, respektive muss von der Nachfolgepartei übernommen werden. Dies kann je nach zukünftiger Ausrichtung eines Lokals natürlich Vor- oder Nachteile mit sich bringen. Entsprechend lohnt sich auch hier der Vergleich und dass diese Aspekte von Anfang an mit in die Suche und die Auswahl eingebunden werden.

Sollten gewisse Geräte oder Einrichtungen noch fehlen, lohnt sich ein Blick in die hiesigen Online-Marktplätze wie Tutti oder Ricardo. Gerade bei professionellen Geräten ist die Langlebigkeit sehr hoch und es ist daher durchaus möglich, bei einem gebrauchten Gerät ein gutes Angebot zu erwischen.“

Wie wird sich Ihrer Meinung nach der Markt für Gastro-Immobilien entwickeln?

„Verfolgt man die Wirtschaftsentwicklung der Gastro- und Hotelleriebranche, so leidet diese in Sachen Arbeitsplätze und Wertschöpfung nach wie vor vergleichsweise stark unter den Folgeeffekten der Covid19-Pandemie. Während sich damit verbunden andere Immobilienmärkte – wie beispielsweise für Kleinstwohnungen oder Büroimmobilien – rascher erholt haben beziehungsweise erholen, kann der Markt für Hotellerie- und Gastronomie-Immobilien nicht in gleichem Masse mithalten.

Dies wird sich mit einem umfangreichen Angebot insbesondere für Mietobjekte im Immobilienangebot weiter widerspiegeln. Schwieriger vorherzusehen sind die Entwicklungen im Kaufbereich, welcher von der Covid19-Pandemie bisher weniger tangiert wurde, wie der Angebotsverlauf der letzten drei Jahre verdeutlicht.

Bisher konnten Besitzerinnen von Gastro-Immobilien Einnahmeausfälle aufgrund des in der Regel hohen Eigenfinanzierungsanteils eher verkraften als Mieter, welche jeden Monat zwingend Umsatz generieren mussten, um die Miete begleichen zu können. Da nun aber auch die Kosten für Besitzer merklich steigen – sei es bei zukünftigen Erneuerungen von Hypothekarzinsen sowie natürlich auch durch die anziehende Inflation insbesondere bei Lebensmitteln und Energiekosten – könnte sich auch hier eine Veränderung anbahnen, wenn auch nicht gleich morgen.“

Fazit

Das Angebot an Mietobjekten hat sich auf einem sehr hohen Niveau eingependelt. Oftmals geht die Suche nach dem Wunschlokal mit der Übernahme von Gerätschaften und Maschinen einher. Angehende Gastronominnen haben somit eine grosse Auswahl, was die Entscheidung nicht zwingend einfacher macht. Deshalb lohnt es sich, mittels Suchabo die diversen Angebote zu vergleichen und sich eine unabhängige Drittmeinung einzuholen. Für die Beschaffung des Inventars wird vom Experten empfohlen, sich auf den hiesigen Online-Märkten umzuschauen.