Mietvertrag in der Gastronomie – alles, was Sie wissen müssen

Mietobjekt

Nachdem Sie das Traumlokal für Ihr Restaurant oder Café gefunden haben, müssen Sie einige Dinge klären und überprüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen. Stellen Sie sicher, dass alle Räumlichkeiten und Mietgegenstände im Vertrag festgehalten sind. Ein Inventar des Mobiliars sollte von beiden Vertragsparteien unterzeichnet und dem Mietvertrag beigefügt werden. Der Vermieter tritt die Gebrauchsrechte, jedoch keine Eigentumsrechte ab. Das heisst, dass Sie den Gewerberaum benutzen können, er gehört Ihnen jedoch nicht. Umbauten dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Halten Sie fest, wer welche Kosten des Umbaus übernimmt und wie Sie während der Mietzeit oder bei Vertragsende für den Mehrwert entschädigt werden.

Mietzins

Anders als bei Mietwohnungen gibt es bei Gewerberäumen keine Mitpreisbindung. Der Vermieter kann somit die Höhe des Mietzinses frei vereinbaren, solange er nicht missbräuchlich ist. Das Budget für die Miete sollte zwischen 8 – 12 % des jährlichen Betriebsumsatzes Ihres Gastronomiebetriebs betragen. Mietzinse, die deutlich darüber liegen, sind nicht tragbar. Wenn Sie die Miete nicht zahlen, darf der Vermieter pfändbare bewegliche Gegenstände zurückbehalten. Schliesslich kann Ihnen auch gekündigt werden, wenn Sie den Mietzins nicht bezahlen.

Nebenkosten

Ist im Mietvertrag nichts zu den Nebenkosten schriftlich festgehalten, werden diese vom Vermieter getragen. Das bedeutet, dass die Nebenkosten im abgemachten Mietzins inbegriffen sind. Werden Nebenkosten im Vertrag aufgeführt, sollten die von Ihnen zu tragenden Nebenkosten einzeln aufgelistet sein. Dies gilt auch, wenn Geschäftspartner involviert sind. Dabei lohnt es sich, die Nebenkosten mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln (Anteil der Fläche, Verbrauch, Mieteinheit, usw.) im Vertrag aufzuführen.

Mietkaution

Ein nicht bewilligter Umbau oder entstandene Schäden können teuer werden, wenn Sie den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen müssen. Die Mietkaution bietet dem Vermieter Sicherheit. Ist keine Mietkaution im Vertrag vereinbart, muss sie auch nicht erbracht werden. Wird sie schriftlich erwähnt, müssen Sie den Betrag bei einer Bank hinterlegen. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich nicht geregelt und beträgt in der Regel bis zu sechs Monatsmieten.

Mietdauer

Bei der Mietdauer wird zwischen befristet und unbefristet unterschieden.

Befristete Mietdauer

Ein Mietvertrag für die Gastronomie wird häufig befristet abgeschlossen und endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Ein befristeter Mietvertrag lässt sich nur aus wichtigen Gründen vorzeitig kündigen. Wichtige Gründe sind ausserordentliche Umstände, welche die Vertragserfüllung für den Mieter unzumutbar machen und die bei Vertragsschluss nicht bekannt oder nicht vorhersehbar waren. Ausserdem müssen sie eine gewisse Schwere aufweisen, zum Beispiel ein Gesundheitszustand, der die weitere Arbeitstätigkeit nicht zulässt. Vereinbaren Sie deshalb ein ordentliches Kündigungsrecht damit Sie trotz der vorgeschriebenen Mietdauer vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen können oder die Möglichkeit, die Miete auf Dritte zu übertragen. Der Vermieter kann seine Zustimmung dabei nur aus wichtigen Gründen verweigern. Sie haften solidarisch mit dem Dritten bis zum Ablauf des Vertrags, höchstens aber für zwei Jahre. Zudem sollten Sie auch schriftlich festhalten, dass der Vertrag zu einem späteren Zeitpunkt verlängert werden kann.

Unbefristete Mietdauer

Ein unbefristeter Mietvertrag wird erst aufgelöst, wenn eine der Vertragsparteien kündigt. Die Kündigungsfrist für Geschäftsräume wird im Vertrag festgehalten und beträgt mindestens sechs Monate. Sie können auch vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen, wenn Sie einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellen, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Sofern Sie einen Nachmieter stellen können, sind Sie als Mieter von Ihrer vertraglichen Pflicht befreit, sobald Ihr Nachmieter das Mietverhältnis übernimmt. Dies gilt unabhängig davon, ob Ihr Vermieter den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter annimmt oder ablehnt. Andernfalls sind Sie weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen. 

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Vertragsparteien

Sind diese Punkt geklärt, geht es an die Unterschrift des Vertrages. Der Vermieter verpflichtet sich, Ihnen das Gastrolokal und eventuell weitere Mietobjekte, wie eine Wirtewohnung, zur Nutzung zu überlassen. Sie sind als Mieter verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Vertragsparteien können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Beide Rechtsformen haben unterschiedliche Auswirkungen auf die Haftung.

Haftung

Wenn Sie als natürliche Person, zum Beispiel als Einzelfirma, in die Selbständigkeit starten, haften Sie mit Ihrem Geschäfts- und Privatvermögen. Sie können versuchen, die Haftung vertraglich zu beschränken. Gründen Sie Ihren Betrieb als juristische Person, zum Beispiel als AG oder GmbH, haften Sie nur mit dem Geschäftsvermögen. Stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag auf den Betrieb als Firma ausgestellt ist. Andernfalls haften Sie persönlich als Solidarschuldner ebenfalls mit Ihrem Privatvermögen.

Solidarschuldner

Ihre Geschäftspartner haften ebenfalls als Solidarmieter, wenn sie den Mietvertrag mitunterzeichnen. Steigt ein Partner aus, haftet dieser weiterhin, da der Mietvertrag nur von allen unterzeichnenden Vertragsparteien gemeinsam gekündigt werden kann. Falls nötig halten Sie schriftlich fest, dass eine Teilkündigung möglich ist und der aussteigende Mieter aus seinen Verpflichtungen entlassen wird. Vereinbaren Sie im Voraus, wie die Kosten beim Auszug eines Mieters aufgeteilt werden.

Kündigung eines Mietvertrages

Die Kündigung reichen Sie schriftlich ein. Falls Sie weitere Geschäftspartner respektive Mitmieter haben, ist die Kündigung nur gültig, wenn alle Vertragsparteien unterschrieben haben. Damit Sie im Notfall die eingereichte Kündigung beweisen können, sollten Sie diese stets per Einschreiben versenden. Die eingeschriebene Kündigung ist zugestellt, wenn sie dem Vermieter ausgehändigt wurde. Kann der Postangestellte das Einschreiben nicht zustellen, entspricht der Zustelltag dem Datum, an dem das Einschreiben zum ersten Mal bei der Post abgeholt werden kann. Gleichzeitig muss die Kündigung spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Das Datum des Poststempels ist daher irrelevant. Weiter wird bei der Kündigung zwischen ordentlich und ausserordentlich unterschieden.

Ordentliche Kündigung

Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate. Eine längere Kündigungsfrist ist möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wird. Eine kürzere Kündigungsfrist ist ungültig. Haben Sie keine Kündigungstermine vereinbart, gelten die ortsüblichen Termine. Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder Schlichtungsbehörde über die ortsüblichen Kündigungstermine, da diese je nach Kanton variieren.

Ausserordentliche Kündigung

Wenn Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen wollen, können Sie einen Nachmieter stellen. Ist dieser nicht zumutbar oder zahlungsfähig, entfaltet die Kündigung ihre Wirkung erst auf den nächstmöglichen Termin.

Aufhebungsvertrag

Ein Mietvertrag kann jederzeit im Einverständnis aller Parteien durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Dabei einigen sich die Parteien ausserhalb der Kündigungsfrist und der Mietvertrag wird aufgehoben.

Fazit

Bevor Sie für Ihr Restaurant oder Café einen Mietvertrag unterschreiben, lesen Sie diesen sorgfältig durch und handeln Sie die Vertragsbedingungen sorgfältig aus. Lassen Sie den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Es ist wichtig, dass der Mietvertrag rechtlich korrekt ist, damit der Start in die Selbständigkeit in der Gastronomie gelingt.